Die Maklerprovision wird geteilt

Was Sie jetzt über die Neuregelung wissen müssen, wenn Sie in Hamburg eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten.

3. November 2020

Handschlag zwischen zwei Männern

In der Regel zahlt in Hamburg derzeit nur der Käufer einer Immobilie die Maklercourtage. Doch ab dem 23. Dezember 2020 tritt bundesweit ein neues Gesetz in Kraft, das die Käufer deutlich entlasten soll. Dieses sieht vor, dass der Verkäufer künftig zumindest die Hälfte der Courtage übernimmt. Wie die Neuregelung im Detail aussieht und was sie für Käufer und Verkäufer in Zukunft bedeutet, erfahren Sie in diesem Artikel.

Wie ist die Maklercourtage derzeit geregelt?

In Deutschland gibt es gegenwärtig kein einheitliches Gesetz über die Maklercourtage. Wer die Provision zahlt ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich geregelt. Auch die Höhe orientiert sich lediglich an der ortsüblichen Provision, die in den einzelnen Bundesländern keinesfalls gleich ausfällt.

So zahlt in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hessen, in einigen Regionen Niedersachsens sowie in Hamburg der Käufer die gesamte Provision, während sie im Rest der Republik geteilt wird.

Beklagt wird oft, dass diese Teilung häufig nur auf dem Papier stattfindet. Da Makler primär im Interesse des Eigentümers handeln, finden sich immer wieder Verhandlungsspielräume zwischen Maklern und Verkäufern, die die Käuferseite benachteiligen.

Prinzipiell kann die Höhe der Maklerprovision frei verhandelt werden. Im Normalfall liegt sie aber zwischen drei und sechs Prozent zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. In Hamburg liegt die Courtage derzeit bei 6,25 Prozent vom Verkaufspreis.

Hausecke mit blauem Himmel

Wie sieht das neue Gesetz aus?

Im Rahmen des neuen Gesetzes hat der Eigentümer künftig drei verschiedene Möglichkeiten die Courtage mit seinem Makler zu vereinbaren.

1. Variante

In der ersten und wahrscheinlich häufigsten Variante wird der Makler für den Verkäufer und für den Käufer tätig. Der Makler einigt sich mit dem Verkäufer auf eine sogenannte Innenprovision und schließt mit diesem dann einen Maklervertrag ab.

Im Zuge der Vermarktung schließt der Makler auch einen Maklervertrag mit dem Kaufinteressenten ab. Die Höhe der Außenprovision, also der Provision zwischen Makler und Interessent, muss immer identisch mit der Innenprovision sein.

Die Courtage wird also immer in einem 50:50 Verhältnis geteilt, auch bei einem Preisnachlass. Gewährt der Makler also beispielsweise dem Verkäufer einen Nachlass, so gilt dieser auch in selber Höhe für den Käufer.

Die Maklerprovision wird wie gewohnt mit Abschluss des Kaufvertrags fällig. Ein Nachweis darüber, ob eine Partei die Zahlung getätigt hat, ist nicht erforderlich.

2. Variante

In diesem Szenario wird der Makler nur für den Verkäufer tätig. Im Gegenzug verpflichtet sich dieser die volle Provision zu übernehmen. Jedoch kann er einen Teil davon an den Käufer weiterreichen. Auch hier gilt, dass die weitergereichten Kosten nicht mehr als fünfzig Prozent der Provision betragen dürfen.

Diese Konstellation hat jedoch einen Nachteil für den Käufer. Die anteilige Übernahme der Maklerprovision ist als Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks zu werten. Mit anderen Worten: Der Verkauf der Immobilie findet nur statt, wenn sich der Käufer bereit erklärt, einen Teil der Provision zu übernehmen. Das hat allerdings zur Folge, dass auf den Provisionsanteil Grunderwerbsteuer anfällt.

Im Gegensatz zur ersten Variante muss der Verkäufer beziehungsweise der Makler nachweisen, dass der Auftraggeber seinen Teil der Provision bezahlt hat. Erst dann muss auch der Käufer seinen Anteil erbringen.

3. Variante

Auch in diesem Fall vertritt der Makler nur die Interessen des Verkäufers und der Verkäufer verpflichtet sich wieder, wie in Variante 2, zur gesamten Provisionsübernahme. In diesem Fall wird der Käufer jedoch nicht an den Kosten beteiligt.

Frau unterschreibt Vertrag

Was regelt das neue Gesetz sonst noch?

Mit Inkrafttreten des neuen Gesetzes dürfen Maklerverträge nur noch in Textform geschlossen werden. Es muss aber nicht zwingend das klassische Schriftstück sein, auch Vereinbarungen per E-Mail, SMS oder sogar per Whats App sind ausreichend. Mündlich vereinbarte Verträge hingegen sind zukünftig nicht mehr zulässig.

Für wen gilt das neue Gesetz?

Das neue Gesetz beschränkt sich nur auf den Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, sowie auf solche mit Einliegerwohnung.

Eigentümer, die den Verkauf von Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien beabsichtigen, können auch nach dem 23. Dezember weiterhin anderweitige Provisionsvereinbarungen mit ihrem Makler treffen.

Ebenfalls von dem neuen Gesetz ausgenommen sind unbebaute Grundstücke. Hintergrund ist, dass man zu dem Zeitpunkt, in welchem der Maklervertrag geschlossen wird, nicht mit absoluter Wahrscheinlichkeit sagen kann, ob das Grundstück auch wirklich mit einem Einfamilienhaus bebaut wird.

Zu guter Letzt ist festzuhalten, dass der Käufer zwingend ein Verbraucher sein muss. Wird eine Immobilie im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit gekauft, findet das neue Gesetz keine Anwendung.

Blick auf die Außenalster

Welche Auswirkungen hat die Neuregelung in Hamburg?

Für Verkäufer bedeutet sie einen finanziellen Mehraufwand

Die Einführung des neuen Gesetzes stellt für die Verkäuferseite auf den ersten Blick eine finanzielle Mehrbelastung dar. Gerade in Hamburg, wo die Courtage fast ausschließlich von dem Käufer getragen wird, wird die Umstellung sehr ungewohnt erscheinen.

Dennoch ist zu betonen, dass die Teilung der Maklercourtage grundsätzlich eine faire Regelung ist. Die professionellen Leistungen und die genauen Marktkenntnisse eines Maklers bedeuten für jeden Verkäufer immer einen Mehrgewinn. Der Makler begleitet jeden Schritt der Immobilientransaktion und bietet dem Verkäufern so, neben einem Rundum-Sorglos-Service, eine immense Zeitersparnis und stets den optimalen Verkaufspreis. Es ist also schwer nachzuvollziehen, warum nur der Käufer für die Provision zahlen sollte.

Die finanzielle Mehrbelastung für Verkäufer relativiert sich aber mit einem genaueren Blick auf die Leistungen des Maklers. Während Privatpersonen nur recht selten Erfahrungen im Verkauf mit Immobilien sammeln, gehört dies zum Tagesgeschäft des Profimaklers. So führt der Bestand an vorgemerkten Suchkunden zu einem schnelleren Verkauf und die Expertise zu einem höheren Verkaufspreis.

Zuletzt sollte nicht vergessen werden, dass die Maklerprovision nicht in Stein gemeißelt ist. Nicht in der derzeitigen Regelung und auch nicht mit Inkrafttreten des neuen Gesetzes. Die Höhe der Courtage kann also grundsätzlich zwischen Makler und Verkäufer verhandelt werden.

Verkäufer werden künftig von einer weiteren Professionalisierung und Konsolidierung des Marktes profitieren. Nur der Profimakler, der mit seinen Leistungen überzeugt, wird für Verkäufer interessant sein. Jene Makler, die ausschließlich mit kostenfreien Angeboten Objekte erhalten haben, werden sich künftig nicht mehr behaupten können.

Für Käufer einer Immobilie ist die Neuregelung ein Grund zur Freude

Für Käufer, die aufgrund des angespannten Immobilienmarktes in Hamburg keine großen Alternativen hatten, außer die Maklerprovision zu akzeptieren, bedeutet die Neuregelung der Courtage eine finanzielle Entlastung.

Durch die Reduzierung der Kaufnebenkosten sparen Käufer unterm Strich nicht nur bares Geld. Sie können mit dem Gesparten unter sonst gleichen Bedingungen auch eine Immobilie mit mehr Eigenkapital finanzieren und mehr Eigenkapital bedeutet niedrigere Hypothekenzinsen.

Natürlich liegt auch in der gegenwärtigen Regelung dem Makler ein zufriedener Kunde am Herzen. Dieser kann sich aber nicht darauf berufen, dass der Makler nicht nur im Interesse des Verkäufers handelt. Im Rahmen der Doppeltätigkeit erhält nun auch der Käufer eine umfassende und objektive Beratung. Im Ernstfall haftet der Makler sogar für eine Falschberatung.

Frau trägt Umzugskisten in neue Wohnung

Wie ist eigentlich die Provision bei einer Vermietung geregelt?

Im Gegensatz zum Verkauf besteht im Rahmen einer Vermietung eine ganz klare Regelung Wer den Makler bestellt, muss auch die Provision zahlen. Oft wird daher die Provision vom Vermieter getragen.

Bestellt der Vermieter einen Makler, so muss er im Normalfall dafür eine Provision in Höhe von 1,5 bis 2 Nettokaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer bezahlen. Grundsätzlich hat der Vermieter aber die Möglichkeit die Provision mit dem Makler frei zu verhandeln.

Die gezahlte Provision darf nicht im Nachhinein auf den Mieter umgelegt werden oder gar zurückgefordert werden.

Beauftragt hingegen ein Interessent einen Makler mit der Suche nach einem Mietobjekt, so wird die Höhe der Courtage durch das Wohnungsvermittlungsgesetz begrenzt. Die Maklerprovision darf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich der Mehrwertsteuer betragen. Theoretisch kann auch der Mieter mit dem Makler eine niedrigere Provision vereinbaren. In der Praxis kommt das allerdings so gut wie gar nicht vor.

Kann die Maklerprovision von der Steuer abgesetzt werden?

Grundsätzlich kann die Courtage nicht steuerlich geltend gemacht werden, wenn die Immobilie für eine Eigennutzung erworben wird.

Anders sieht es allerdings aus, wenn der Kauf einer Immobilie dazu dient, Mieteinnahmen zu erzielen. Dann kann die gezahlte Maklerprovision als Anschaffungsnebenkosten auf den Kaufpreis aufgerechnet und linear abgeschrieben werden.

Fazit

Für die Käuferseite bedeutet die Neuregelung einen vereinfachten Zugang zu Wohneigentum. Zusätzlich können sich Käufer künftig aber auch über eine gleichberechtigte Interessenvertretung im Rahmen einer Doppeltätigkeit des Maklers freuen.

Auch wenn sich Verkäufer mit der Einführung des neuen Gesetzes mindestens hälftig an der Provision beteiligen müssen, werden sie von der Fachkompetenz und Marktkenntnis eines Maklers auch weiterhin ganz klar profitieren.

Alles in allem ist die Neuregelung eine faire Lösung für alle Parteien, die zu einer transparenteren Verkaufsabwicklung führen wird.

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